La loi scellier - Nouveau dispositif fiscal immobilier locatif 2009

Dispositif loi sceller Outre Mer (25 juin 2009)

Le dispositif Scellier permet aux contribuables réalisant un investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, dans les zones A et B, de bénéficier d'une réduction d'impôt, sous réserve de s'engager à le louer nu pendant au moins 9 ans sous certaines conditions de loyer. Il remplace les dispositifs d'amortissement Borloo neuf et Robien qui prennent fin le 31 décembre 2009 dont il reprend globalement les champs et conditions d'application.

A l'instar des dispositifs qu'il remplace, le dispositif Scellier comporte, deux régimes selon les conditions de location du bien :

• le dispositif Scellier "classique" permet de bénéficier d'une réduction égale à 25 % du prix de revient du logement sur 9 ans,

• le dispositif Scellier "intermédiaire" permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 37 % sur 15 années et d'une déduction forfaitaire de 30 % des revenus fonciers..

• 1 - Investissements concernées

Vous pouvez bénéficier de la réduction d'impôt Scellier au titre de :
• l'acquisition, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 d'un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement,
• la construction d'un logement qui a fait l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d’un dépôt de demande de permis de construire,
• la transformation en logement d'un local affecté à un usage autre que l’habitation acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012,
• la réalisation, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, dans des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Les logements doivent être situés en zone A ou B :
• Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne ; Cote d'Azur (bande littorale Hyères-Menton) ; Genevois français ;
• Zone B1 : 23 agglomérations de plus de 250.000 habitants (Aix-en-Provence, Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon) ; grande couronne autour de Paris ; quelques agglomérations jugées chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur) ; départements d'outre mer, Corse et îles ;
• Zone B2 : Reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limite de l'Ile de France (troisième couronne parisienne).

Attention : Au titre d'une même année d'imposition, vous ne pouvez bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.

L'investissement peut être réalisé via une société non soumise à l’IS.
La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ni aux immeubles classés, inscrits au titre des monuments ou assimilés.

• 2 - Conditions à respecter

• Engagement de location
Pour bénéficier de la réduction d'impôt, vous devez vous engager à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans pour un loyer n'excédant pas un plafond fixé par décret et variant selon que vous choisissez de vous placer ou non dans le dispositif intermédiaire (cf ci-dessous).
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, avec l’un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de cet associé. En revanche, il peut être loué à un ascendant ou un descendant qui ne fait pas partie de votre foyer.
La location du logement peut également être consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale.
L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

• Logements économes en énergie
La réduction sera restreinte, à terme (plus précisément après publication du décret relatif à l'obligation pour le maître d'ouvrage de fournir à l'issue de l'achèvement des travaux, à l'autorité qui a délivré le permis de construire, un document attestant qu'il a pris en compte la réglementation thermique), aux logements présentant certaines performances énergétiques.
La restriction de la réduction d’impôt aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique ne sera donc applicable qu’après parution du décret qui devrait intervenir et entrer en vigueur au plus tard le 1er janvier 2010.

• 3 - Plafonnement

• Plafonnement de la base de calcul de la réduction d'impôt
Au titre d'une même année d'imposition, vous ne pouvez bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
Le montant total des dépenses retenu pour le calcul de la réduction au titre, d’une part, de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un logement (un seul par an) et, d’autre part, de souscriptions de titres ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

• Plafonnement du montant de la réduction d'impôt
Le montant de la réduction d'impôt est plafonné du fait du plafonnement de la base de la réduction (ci-dessus).
Par ailleurs, cette réduction d'impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisant réalisés par un contribuable à la somme de 25 000 € majorée de 10 % du revenu imposable (applicable à compter de l'imposition des revenus perçus en 2009).

• 3 - La loi scellier classique

• Calcul de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement (augmenté, le cas échéant du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation) retenu dans la limite de 300 000 €.

Le taux de la réduction d'impôt est de :
• 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010,
• 20 % pour ceux réalisés à compter de 2011.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt à raison de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision dans la limite de 300 000 € par indivisaire.
Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’IS autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite, plafonnée à 300 000 €, de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

La réduction d’impôt est répartie de façon égale sur 9 années.
Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Note : Les contribuables bénéficiant de cette réduction d'impôt peuvent bénéficier, au titre de l'imposition des revenus fonciers tirés de la location du logement de la déduction forfaitaire de 26 % applicable dans le cadre du dispositif Robien ZRR lorsque l'investissement est réalisé dans une ZRR ou de 30 % applicable dans le cadre du dispositif Borloo neuf en cas d'investissement dans le secteur intermédiaire.

• Plafonds de loyer
Le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé, pour les baux conclus en 2009, à (par mois et par mètre carré) :
• Zone A : 21,72 €
• Zone B1 : 15,10 €
• Zone B2 : 12,35 €

• 3 - La loi scellier intermédiare

Sous réserve de vous engager à louer le logement à des personnes de faibles ressources et à des conditions de loyer plus contraignantes, vous pourrez bénéficier d'un complément de réduction pouvant atteindre 12 % du coût du logement sur 6 ans et d'une déduction forfaitaire des revenus fonciers de 30 %.

• Plafonds de loyer
Le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé, pour les baux conclus en 2010, à (par mois et par mètre carré) :
• Zone A : 17,38 €
• Zone B1 : 12,08 €
• Zone B2 : 9,88 €

• Plafonds de ressources
• En zone A
- Personne seule : 44 306 €
- Couple marié : 66 215 €
- Personne seule ou couple marié ayant 1 personne à charge : 79 595 €
- Personne seule ou couple marié ayant 2 personne à charge : 95 342 €
- Personne seule ou couple marié ayant 3 personne à charge : 112 867 €
- Personne seule ou couple marié ayant 4 personne à charge : 127 005 €
- Majoration par personne à charge à partir de la 4ème : 14 156 €

• En zone B1
- Personne seule : 32 910 €
- Couple marié : 48 328 €
- Personne seule ou couple marié ayant 1 personne à charge : 57 857 €
- Personne seule ou couple marié ayant 2 personne à charge : 70 020 €
- Personne seule ou couple marié ayant 3 personne à charge : 82 181 €
- Personne seule ou couple marié ayant 4 personne à charge : 92 700 €
- Majoration par personne à charge à partir de la 4ème : 10 530 €

• En zone B2
- Personne seule : 30 168 €
- Couple marié : 44 302 €
- Personne seule ou couple marié ayant 1 personne à charge : 53 036 €
- Personne seule ou couple marié ayant 2 personne à charge : 64 185 €
- Personne seule ou couple marié ayant 3 personne à charge : 75 334 €
- Personne seule ou couple marié ayant 4 personne à charge : 84 976 €
- Majoration par personne à charge à partir de la 4ème : 9 652 €

• Calcul de la réduction d'impôt
En vous engageant à louer dans le secteur intermédiaire vous pouvez bénéficier, en plus de la réduction accordée dans le cadre du dispositif Scellier classique (réduction d'impôt de 25% répartie sur les 9 premières années), d'une réduction supplémentaire de 12 % sur 6 ans.

En effet, lorsque le logement reste loué, à l’issue de la période couverte par l’engagement de location initial de 9 ans, par période de trois ans, vous pourrez continuer à bénéficier de la réduction d’impôt pendant, au plus, 3 ou 6 années supplémentaires.
Dans ce cas, la réduction d’impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement par an, soit en tout 37% sur 15 années.

• Déduction des revenus fonciers
Si vous optez pour le dispositif Scellier intermédiaire, vous bénéficierez, en plus de la réduction d'impôt d'une déduction forfaitaire de 30 % Sur les revenus issus de la location du logement et ce pendant toute la durée d'application du dispositif Scellier (durée initiale de 9 ans et le cas échéant, une ou deux périodes supplémentaires de 3 ans).

Note : Les conditions d'application de la réduction Scellier et des dispositifs Robien et Borloo neuf étant sensiblement identiques, vous aurez le choix, pour les investissements réalisés en 2009, entre la réduction d'impôt et l'amortissement, sauf pour les logements situés en zone C éligibles seulement à l'amortissement

Dispositif loi sceller Outre Mer (25 juin 2009)

Le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé, pour les baux conclus en 2010, à (par mois et par mètre carré) :
• Dans le secteur libre :
- dans les Départements d’outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte : 12,04 €
- en Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon et dans les Iles Wallis et Futuna : 15,33 €
• Dans le secteur intermédiaire :
- dans les Départements d’outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte : 9,63 €
- en Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon et dans les Iles Wallis et Futuna : 12,78 €

• Plafonds de ressources (secteur intermédiaire)

• dans les DOM, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte :
- Personne seule : 25 929 €
- Couple marié : 34 627 €
- Personne seule ou couple marié ayant 1 personne à charge : 41 641 €
- Personne seule ou couple marié ayant 2 personne à charge : 50 267 €
- Personne seule ou couple marié ayant 3 personne à charge : 59 136 €
- Personne seule ou couple marié ayant 4 personne à charge : 66 645 €
- Majoration par personne à charge à partir de la 4ème : 7 435 €

• en Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon et dans les Iles Wallis et Futuna :
- Personne seule : 22 883 €
- Couple marié : 42 321 €
- Personne seule ou couple marié ayant 1 personne à charge : 44 769 €
- Personne seule ou couple marié ayant 2 personne à charge : 47 217 €
- Personne seule ou couple marié ayant 3 personne à charge : 50 847 €
- Personne seule ou couple marié ayant 4 personne à charge : 53 759 €
- Majoration par personne à charge à partir de la 4ème : 3 433 €